Esra Can - Semih Özçalık / Nöbetçi Gazete
Bursa Emlak Müşavirleri Odası (BEMO) Yönetim Kurulu Üyesi Burak Melik Karaman, son aylarda dava sayısının arttığı tahliye krizlerine ilişkin Nöbetçi Gazete'ye dikkat çeken açıklamalar yaptı.
Emlak sektörünün pandemiden başlayarak 6 Şubat depremine uzanan sürecini değerlendiren Burak Melik Karaman, yaşanan durgunluğu şu şekilde aktardı:
“Pandemi sürecinde, sektörümüzde büyük bir durgunluk yaşandı. İmalat işleri yavaşladığı gibi inşaat maliyetleri de arttı. Bu durum, yapılan konut sayısının ve imal edilen konut sayısının ciddi bir şekilde azalmasına neden oldu. Bunun sonucunda arz talep dengesinde bir bozulma meydana geldi ve fiyatlar yükseldi. Üstüne üstlük, tam toparlandığımız derken bir deprem oldu ve bu piyasada daha da bir durgunluğa yol açtı.
Depremden sonra özellikle kiralık ev fiyatlarında Türkiye genelinde ciddi bir artış oldu. Ancak bizim bölgede deprem daha az hissedildi. Yardımlaşma ise daha fazla hissedilen bir durum oldu. Odalarımız aracılığıyla birçok depremzedeyi Bursa'ya misafir ettik. Onlara kiralık ev temininden, eşyasız evlerin düzenlenmesine kadar birçok konuda yardımcı olduk ve bu evlerin kirasını hayırseverler karşıladı. Ancak kira fiyatlarında bir artış oldu. Bu temel olarak fiyatların yükselmesi ve konut açığının artmasıyla ilgili. Nüfus hızla artarken yapılan konut sayısı azalıyor, bu da kira fiyatlarının beklenenden çok daha fazla artmasına neden oluyor.”
“Yüzde 25 kuralı piyasada uygulanmıyor”
Kira oranlarında yüzde 25 zam kuralına yönelik konuşan Karaman, “Geçen yıl hükümetimiz, kira fiyatlarındaki yüksek artışlar nedeniyle kira zam oranını yüzde 25'e sabitlemiş olsa da piyasada bu uygulanmamış gibi görünüyor. Ev sahipleri, özellikle iki yıl ve daha eski süreçlerde oturan kiracıların kiralarının düşük kaldığını iddia ederek normalden çok daha yüksek zam taleplerinde bulunuyorlar. Ancak genellikle çözüm, taraflar arasında yapılan ikili diyalogla sağlanıyor. Bugün, örneğin üç bin lira olan bir kiranın, ev boşaldığında on beş bin liraya çıkacağını bilen kiracılar vardı.
Ev sahipleri de bunun farkındaydı. Ev sahibi dedi ki, "Senden on beş bin lira istemiyorum, ancak üç bin liranın yüzde 25 zam yapılması da bana acımasızlık olur." Burada bir yatırımım var. Bir şekilde orta yol bulunabilir. Orana vurulduğunda ciddi yüzdelerde zam yapılıyor gibi görünse de, üç binin altı bin olması yüzde yüz zam anlamına gelir, korkunçtur. Ancak altı bin lira kira, bugün hala çok uygun olduğu için tarafların birbirini anlayarak çözüme ulaşması gerekmektedir. Tabii ki, bazı kesimlerde bu anlayış olmayabilir ve tahliye davalarının ciddi anlamda arttığı bir dönemde yaşıyoruz. Mahkemeye intikal eden süreçler var.
Burada önemli olan nokta şu: Kiracı kirasını düzgün ödüyorsa yüzde 25 zam yapılıp devam edebilir. Beş yılı doldurmadıysa kiracılıkta herhangi bir çıkma engeli yok. Eğer beş yılı aşıyorsa, mal sahibi emsal kira artış davası açarak kira rakamını bir miktar daha güncelleyebilir. Bunun yanı sıra, çok sayıda kiralık daire satışında artış yaşanıyor. Kiracı varken daire satılamıyor ve kira miktarı yükseltilmiyor. Bu ciddi bir sorun. Kiracı, daireyi göstermiyor ve anlaşma sağlanamıyor. Bu durum mahkemeye taşınıyor ve bu tür davaların sayısı artıyor. Bu durum kaçınılmaz olarak yaşanıyor. Hükümetimiz, yüzde 25 zam uygulamasını devam ettireceğini ve bunun cezai yaptırımları olacağını söylüyor. Umarım kiracılar sektör açısından bu konuda dik duruş sergiler ve daha fazla zam talep etmezler” şeklinde konuştu.
Tahliye sorunları
Son aylarda artan tahliye krizlerine yönelik ise Burak Melik Karaman şunları söyledi: “Son yedi-sekiz aydır, işimizin büyük bir kısmı kiracı sözleşmeleri ve tahliye sorunlarıyla ilgilenmekle geçti. Kiraya verdiğimiz mülklerde, kiracılarla ve mal sahipleriyle iletişim halindeyiz. İki tarafı da anlamaya ve empati kurmaya çalışarak yaklaşım gösteriyoruz. Mahkeme veya dava yolunu kesinlikle önermiyoruz, çünkü süreç uzar ve her iki tarafı da olumsuz etkiler. Özellikle gelir seviyesi düşük olan kiracılar için, mal sahiplerinin onların yerine kendilerini koyarak daha anlayışlı olmalarını ve yardım etmelerini tavsiye ediyoruz. Aynı şekilde, kiracılar arasında da bazı kişilerin düşük kira ödeyebilecek durumda olmalarına rağmen fırsatçılık yaptığını görüyoruz. Onları da mal sahiplerinin yerine kendilerini koyarak davranışlarını gözden geçirmeleri konusunda teşvik ediyoruz. Her iki tarafı da zarar veren gerginlik ve dava süreçlerinden kaçınmalarını öneriyoruz. Çözemediğimiz sorunlar da elbette var. Mal sahipleri de bu dönemde anlayışlı ve hoşgörülü yaklaşarak, insanlara yardımcı olabilirler. Zaten enflasyon ortamında insanların gelirleri artıyor, ancak giderler de artıyor. Bu durumu öngörerek, kiracılar için biraz daha yardımcı olup empati kurulabilecek bir dönem yaşanmasını umut ediyorum.”
Konut kredilerinin kapalı olması emlak sektörünü zorluyor
“Bugün sektörümüzdeki en büyük sorun, konut kredilerinin şu anda kapalı olması” diyen Karaman, “Bu durum, sektördeki durgunluğun ana sebebidir. Bir dönem devlet bankaları tarafından sunulan düşük faizli krediler vardı, ancak daha sonra bu rakamlar sınırlandırıldı ve seçimler öncesinde tamamen kaldırıldı. Diğer bankaların faiz oranları da çok yüksek seviyelere çıktı. Biz, bu dönemde piyasanın rahatlatıcı faiz oranlarına ulaşmasını ve insanların konut kredilerini alabilecek, taksitlerini ödeyebilecek duruma gelmesini bekliyoruz.
Ev fiyatlarının zaten her geçen gün artmasıyla birlikte, peşinat miktarının tamamlanması ve kredi taksitlerinin aylık olarak ödenmesi zorlaşmaktadır. Eğer faiz oranları yüksek olursa, gelir seviyesi ne olursa olsun insanlar kredi kullanmayı tercih etmeyecek ve kiracı olarak kalmaya devam edecekler veya yatırım yapmak için daire satın almaktan kaçınacaklar. Bu yüzden kredilerin faiz oranlarının düşmesi gerekmektedir. Bu, devlet bankalarının desteğiyle mümkün olabilir, örneğin konut kredilerini sübvans etmesiyle veya bir miktar maliyetin devlet tarafından karşılanmasıyla gerçekleşebilir. Bu, piyasayı rahatlatıcı bir etki yaratacağını düşünüyoruz. Fiyatların geri dönmesini öngörmüyoruz, belki bir süre yatay seyredebilirler, ancak geri dönmeyecektir çünkü maliyetler geri dönmeyecektir.
Sadece sıfır konutlardan değil, özellikle ikinci el konutlarda da bir iyileştirme olursa, orta gelir grubunun tercih edebileceği iyi durumda olan evler için ciddi bir pazar bulunmaktadır. Ancak bu şekilde satışların hızla artacağını öngörüyoruz” diye konuştu.
Bursa’da kentsel dönüşüm
Bursa’da kentsel dönüşüm sürecini değerlendiren Karaman, “Bursa'da kentsel dönüşüm süreci, Türkiye genelindeki diğer bölgelerden farklı bir şekilde işliyordu. Bursa Büyükşehir Belediyesi, mevcut yapıların bulunduğu arsalarda imar durumuna ek olarak sıfır elli bir emsal artışı sağlıyordu. Bu da demek oluyordu ki, örneğin, bugün bir bin metrekarelik arsaya yüz metrekareden on daire yapabiliyorsanız, belediye size yüzde elli oranında bir emsal artışı vererek on beş daire yapabilmenize olanak tanıyordu.
Ayrıca, Bursa'da yapılan ilk kentsel dönüşüm projeleri genellikle Özal döneminde yapılan kooperatif tarzı evlerin bulunduğu atölye bölgelerinde gerçekleşmişti. Bu sitelerde genellikle yüz metrekarelik bir arsaya yapılması gereken yüz daire yerine yetmiş daire yapılmıştı ve dairelerin metrekareleri altmış ile yetmiş arasında değişiyordu. Bu avantajlı sitelerde, belediyenin verdiği üç sıfır elli emsal artışıyla birlikte mevcut dairelerin metrekareleri artırılarak daha fazla daire yapılabilme imkanı doğuyordu. Örneğin, yetmiş dairelik bir site yüz kırk veya yüz elli daireye çıkabiliyordu. Bu durum, müteahhitlerin kar marjlarını artırarak projelerini sürdürebilmelerini sağlıyordu.
Ancak zamanla, sadece sıfır elli emsal artışı müteahhitleri kurtarmaya yetmediğinden dolayı kentsel dönüşüm projeleri azalmaya başladı. Eğer mevcut arsada eksik veya kullanılmış bir imar bulunmuyorsa, yani aynı daireleri yapabilecek durumdaysanız, sadece sıfır elli artışıyla müteahhitleri kurtarmak mümkün olmamaya başladı.
Bunun yanı sıra, yeni yönetmelikler de kentsel dönüşüm projelerini etkilemeye başladı. Örneğin, binaların düz bir şekilde yükselmesi ve asma katların sınırlandırılması gibi değişiklikler yapıldı. Bu da yeni kentsel dönüşüm projelerinin yapısını etkileyerek süreci yavaşlatabilir veya engelleyebilir.
İstanbul'da bu konuda önemli bir adım atıldı. Yarısı Bizden diye bir kampanya düzenlendi. Bursa'da da benzer bir girişim olabilir. Eğer burada da gerçekleşirse, işler hızlı bir şekilde ilerleyebilir. Bu süreçte devletin desteği ve gücü önemli olacak. TOKİ'nin liderliğinde olacak gibi görünüyor. Aksi takdirde bu süreç yavaş ilerleyebilir. Bursa'da Nilüfer bölgesi önemli bir konumda bulunuyor, ancak Osmangazi'nin merkezinde de önemli. Orada dönüşmesi gereken on ya da yirmi mahalle sayabiliriz. Bu bölgelerin öncelikli olarak dönüştürülmesi gerekiyor. Merkezi konumda olan bu alanlara çözüm bulunması gerektiğini düşünüyorum” ifadelerini kullandı.
Yorumlar
Kalan Karakter: