Merkez Bankası'nın yanımladığı ve Yusuf Emre Akgündüz, Muhammed Hamza Kayrıcı tarafından hazırlanan "Konut Piyasası Baskıları ve Deprem Sonrası Yerinden Edilme: 2023 Türkiye Depremlerinden Bulgular" başlıklı çalışma 6 Şubat 2023'te güneydoğu illerini vuran depremlerin, felaketten doğrudan etkilenmeyen şehirlerdeki konut piyasasını da köklü biçimde sarstığını ortaya koydu.
Kiralarda yüzde 6, satışta yüzde 4-5 artış
Araştırmaya göre, depremden etkilenmeyen illerde konut kiraları felaketin ardından neredeyse anında yaklaşık yüzde 6 yükseldi. Satılık konut fiyatlarındaki artış ise daha ölçülü kalarak yüzde 4-5 bandında gerçekleşti. Buna karşılık ticari gayrimenkul fiyatlarında herhangi bir anlamlı değişim tespit edilmedi. Araştırmacılar bunu, baskının genel bir ekonomik şoktan değil, doğrudan yer değiştiren hanelerin barınma arayışından kaynaklandığının kanıtı olarak yorumladı.
Kalabalık aileler büyük evlere yöneldi
Deprem bölgesindeki hane halkı büyüklüğünün ülke ortalamasının üzerinde olması, piyasadaki talebi de şekillendirdi. Çalışmaya göre hem kiralık hem satılık konutlarda fiyat artışları çok odalı dairelerde daha keskin oldu; tek odalı konutlarda etki sınırlı kalırken, 4 ve üzeri odalı dairelerde kira artışı yüzde 9'a kadar çıktı.
Kiralık piyasada yeni yapılan konutlar, ikinci el konutlara kıyasla çok daha belirgin bir fiyat artışı yaşadı; bu durum, depremin ardından yapı güvenliğine duyarlı hale gelen kiracıların yeni binalara yöneldiğine işaret etti. Satılık piyasada ise böyle bir ayrışma görülmedi.
Kira desteği, yüksek fiyatlı bölgelere erişimi kolaylaştırdı
Çalışma, kira artışlarının hem düşük hem yüksek fiyatlı ilçelerde anlamlı olduğunu, ancak yüksek fiyatlı bölgelerdeki artışın bir miktar daha güçlü seyrettiğini gösteriyor. Araştırmacılar bunun, devletin depremzedelere sağladığı aylık kira desteği ve taşınma yardımlarının hane bütçesi üzerindeki kısıtı gevşetmiş olabileceğine dikkat çekiyor. Satılık konutta ise tam tersi bir tablo var: Anlamlı fiyat artışları düşük fiyatlı ilçelerde yoğunlaştı. Bu da depremin yol açtığı servet kaybının satın alma gücünü daha çok etkilediğine işaret ettiği şeklinde yorumlandı.
Belirleyici faktör: Önceden var olan göç bağları
Araştırmanın en dikkat çekici bulgularından biri, kira artışlarının en güçlü olduğu illerin, deprem bölgesiyle tarihsel nüfus kayıt bağı en yoğun olan iller olması. TÜİK'in nüfus kayıt verilerinden yararlanan araştırmacılar, bir ildeki nüfusun ne kadarının resmi olarak deprem bölgesine kayıtlı olduğunu hesaplayarak bunu illerdeki sosyal ve ailevi bağların bir göstergesi olarak kullandı. Bulgulara göre bu bağın güçlü olduğu iller, coğrafi uzaklık kontrol edildiğinde bile daha keskin kira artışları yaşadı. Depreme yakınlık da ayrı bir belirleyici etken olarak öne çıktı. Buna karşılık satılık konut piyasasında yerel işsizlik oranı gibi ekonomik göstergeler daha belirleyici bulunurken, göç ağlarının etkisi bu segmentte anlamlı çıkmadı.
Deprem bölgesinde de fiyatlar yükseldi
Çalışma, doğrudan etkilenen 11 ildeki konut piyasasını da inceledi. Beklenenin aksine, yıkım ve göçe rağmen bölgede konut fiyatları düşmedi; tam tersine hem kiralık hem satılık konutlarda anlamlı artışlar görüldü. Araştırmacılar bunu, konut stokunun ciddi biçimde azalmasına bağlıyor. Ticari gayrimenkulde ise bölgede de anlamlı bir fiyat hareketi tespit edilmedi.
Barınma planı afet planına entegre edilmeli
Araştırmacılar, bulguların büyük afetlerin konut piyasası etkilerinin doğrudan etkilenen bölgeyle sınırlı kalmadığını, hedef illerde de ciddi baskı yarattığını gösterdiğini vurguladı. Çalışmanın sonuç bölümünde, hükümetlerin bu tür baskıları önceden öngörebilmesi için hedefli kira desteği sağlaması, olası hedef illerde uygun fiyatlı konut arzını hızla artırması ve barınma politikasını afet hazırlık planlamasının bir parçası haline getirmesi gerektiği vurgulandı.
