Bursa’da kurulu bir gayrimenkul yatırım fonu… Son dönemde hem yatırımcılar hem de finans çevrelerinde en çok konuşulan başlıklardan biri haline geldi.
Bahsettiğim fon Downtown AVM Gayrimenkul Yatırım Fonu. Bu fon üzerinden yapılan yatırımlar ve bu yatırımların geleceğine dair belirsizlik iddiaları, çok sayıda küçük ve büyük yatırımcının dikkatini çekmiş durumda.
Fon yönetimi ise bu süreçle ilgili talep gönderen yatırımcılara kapsamlı bir bilgilendirme notu gönderdi.
Peki bu notta ne anlatılıyor? Fon neden tartışmaların merkezinde? Ve yatırımcılar açısından tablo nasıl görünüyor?
İşte bugün tüm detaylarıyla, adım adım süreci anlatacağız...
***
Downtown AVM projesi, kat karşılığı geliştirme modeliyle hayata geçirilmişti. Projede hem müteahhit hem de arsa sahibi taraflar bulunuyordu.
Fonun AVM’yi portföyüne dahil etmesi sürecinde, toplam 460 bağımsız bölüm farklı aşamalarda yapılan değerlemelerle fon bünyesine aktarıldı.
Bu süreçte fon yatırımcılarına katılma payları ihraç edildi ve AVM’nin mülkiyet yapısı büyük ölçüde fona geçti.
Fonun kuruluş ve ortaklık yapısına bakıldığında süreç, RE-PIE Portföy Yönetimi A.Ş. tarafından Sermaye Piyasası Kurulu’nun 27 Aralık 2022 tarihli onayıyla hayata geçirilen bir gayrimenkul yatırım fonu olarak başladı.
Fonun dayandığı Downtown Karma Projesi’nde arsa sahibi Pars Toprak Sanayi ve Ticaret A.Ş., yapı müteahhidi ise Atış Yapı Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. olarak yer alıyordu.
AVM’nin tamamını oluşturan bağımsız bölümlerin fon bünyesine alınması sürecinde Atış Yapı ve Pars Toprak’a, yapılan değerlemeler karşılığında fon katılma payları ihraç edilerek mülkiyet devri kademeli şekilde gerçekleştirildi.
Kiralama ve işletme modelinde ise iki şirketin %50–%50 ortaklığıyla kurulan Downtown AVM Yönetimi A.Ş. devreye girdi ve AVM’nin işletme ve alt kiralama hakkı bu şirkete verildi.
Ancak süreç içerisinde ortaklık yapısında önemli bir değişiklik yaşandı; 18 Haziran 2025 tarihli Ticaret Sicil Gazetesi ilanına göre Atış Yapı’nın %50’lik payı Pars Toprak’a devredildi ve böylece AVM Yönetimi A.Ş.’nin kontrolü tamamen Pars Toprak’a geçti.
Bu değişimden kısa süre sonra Atış Yapı’nın konkordato sürecine girmesiyle birlikte yapı fiilen Pars Toprak merkezli bir yönetime evrilmiş oldu ve kiralama-işletme tarafında tek hakim yapı haline gelen bu şirket üzerinden AVM’nin operasyonları sürdürülmeye devam etti.
Burada dikkat çeken noktalardan biri de kiralama modeli oldu.
AVM doğrudan fon tarafından işletilmedi. Bunun yerine, Downtown AVM Yönetimi A.Ş. isimli şirket ile uzun vadeli bir kira sözleşmesi yapıldı.
Bu sözleşmeye göre AVM, sabit bir kira bedeli üzerinden işletilecek, kiracı şirket ise alt kiralama ve operasyonlardan sorumlu olacaktı.
Başlangıçta bu model, riskleri azaltan bir yapı olarak sunuldu. Aslında sorun da tam olarak burada başladı.
***
Fonun açıklamalarına göre ilk dönemlerde belirli bir nakit akışı oluştu ve yatırımcılara düzenli temettü ödemeleri yapıldı.
Hatta 11 dönem boyunca yatırımcılara kesintisiz ödeme gerçekleştirildiği belirtiliyor.
Ancak zamanla tablo değişmeye başladı.
AVM’nin doluluk oranları beklentilerin altında kaldı. Kiralama performansı yeterli seviyeye ulaşmadı.
Ve en önemlisi, kiracı şirketin kira ödeme kapasitesi zayıfladı.
Bu durum fonun en temel gelir kaynağını doğrudan etkiledi. Ve akabinde kaçınılmaz son olarak nakit akışı krizi geldi...
***
Gayrimenkul yatırım fonlarının en kritik noktası, likidite ve düzenli nakit akışıdır.
Ancak bu fon özelinde, kira gelirlerinin beklenen seviyeye ulaşmaması, yatırımcılara dağıtılacak nakdin azalmasına neden oldu.
Fon yönetimi, kâr payı dağıtımının garanti olmadığını, yalnızca nakit akışı oluşursa yapılabileceğini vurguladı. Oysa daha proje başlarken anlatılanlar çok farklıydı...
***
Bu noktada yatırımcılar açısından en kritik sorunlardan biri de ortaya çıktı:
Katılma payı iade talepleri ne olacak? Payımı fona geri satabilir miyim?
Doğal olarak yatırımcılar fondan çıkmak istediklerinde, AVM gibi büyük ve likit olmayan bir varlığın hızlı satışı mümkün olmadığı için, talepler karşılanamadı.
Fonun bilgilendirme metninde en dikkat çeken başlıklardan biri, itfa yani çıkış işlemlerinin ertelenmesi oldu.
Açıklamaya göre, fon portföyündeki varlıkların kısa sürede satılması, hem kalan yatırımcılar hem de çıkanlar açısından değer kaybı yaratabileceği için, geri alım işlemleri mevzuat çerçevesinde 1 yıl ertelendi.
Bu karar, yatırımcılar arasında önemli bir belirsizlik ve tartışma yarattı.
***
Süreç ilerledikçe AVM’nin yönetim modelinde de değişikliklere gidildi.
2026 yılı Mart ayı itibarıyla Anpa Gross ile yeni bir kiralama ve işletme modeli devreye alındı.
Amaç, AVM’nin yeniden canlandırılması, ziyaretçi trafiğinin artırılması ve kira gelirlerinin yeniden yükseltilmesiydi.
Fon yönetimi bu adımı, “yeniden toparlanma süreci” olarak tanımladı. Ancak finansal tablo sadece operasyonel sorunlarla sınırlı kalmadı. Fonun açıklamasına göre, kiracı şirketten ciddi bir kira alacağı birikti. Bu alacaklar için hukuki süreç başlatıldı ve icra takibine gidildi. Toplamda yüz milyonlarca liralık bir alacak iddiasından söz ediliyor.
Ayrıca kiracı şirketin konkordato sürecine girmesi ve sonrasında yaşanan ortaklık değişiklikleri, tabloyu daha da karmaşık hale getirdi.
***
2025 ve 2026 dönemlerinde yatırımcıların fondan çıkış taleplerinde ciddi artış yaşandığı belirtiliyor. Ancak fonun likit varlık yapısının yetersiz olması nedeniyle bu talepler karşılanamadı.
Bu da yatırımcılar arasında en çok tartışılan konulardan biri haline geldi.
Çünkü yatırımcılar, ellerindeki payları nakde çeviremedikleri bir tabloyla karşı karşıya kaldı.
Fon yönetimi, geçmiş dönemlerde yatırımcılara toplamda 11 dönemde yüz milyonlarca lira temettü ödendiğini belirtiyor.
Bazı dönemlerde bu ödemelerin kira gelirleriyle, bazı dönemlerde ise yeni yatırımcı girişleriyle finanse edildiği ifade ediliyor.
Ayrıca fonun bazı giderlerinin de kurucu şirket tarafından geçici olarak karşılandığı bilgisi yer alıyor.
Ama burada dikkat çeken nokta şu:
Sistem, sürekli gelir üretmeyen bir yapıya dönüştüğünde, dış finansman ile dengelenmeye çalışılmış.
***
Fonun en kritik başlıklarından biri de gayrimenkul değerlemesi.
AVM’nin doluluk oranının %92 seviyelerinden 2026 itibarı ile %65 seviyelerine kadar gerilediği belirtiliyor.
Bu düşüş, doğal olarak fonun değerlemesine de yansıyor.
Çünkü gayrimenkul yatırım fonlarında değer, doğrudan kira geliri ve doluluk oranı üzerinden hesaplanıyor.
Gelir düştükçe, fon değeri de aşağı yönlü revize ediliyor.
***
Bugün gelinen noktada fon yönetimi, AVM’nin yeniden güçlü bir kira üretim kapasitesine ulaşması için çalışmaların sürdüğünü belirtiyor.
Ancak aynı zamanda yatırımcılara şu mesaj da veriliyor:
Mevcut şartlarda tüm temettü ve çıkış taleplerinin aynı anda karşılanması mümkün değil.
Bu nedenle süreç, likidite, hukuki tahsilatlar ve yeni kiralama performansına bağlı olarak ilerleyecek.
***
Özetle…
Fon yönetimi süreci “şeffaflık ve mevzuata uygunluk” çerçevesinde yürüttüğünü belirtirken, yatırımcı tarafında ise en büyük soru işareti şu:
“Yatırımlar ne zaman ve nasıl nakite dönecek?”
Nakit akışı, hukuki alacakların tahsili, dükkanların yeniden kiralanması yapılabilir ama asıl ve en zor kısmı kırılan yatırımcı güvenini yerine koymak ve dağılan itibarı toparlamak olacak!
