Özellikle son 1 yıldır kiracı-kiraya veren konusu gündemimizi oldukça yoğun şekilde meşgul ediyor.
Ev sahipleri civarda ev kiralarının yükselmesini bahane ederek %200-300 lere varan zam taleplerinde bulunuyor. Haliyle kiracılar bu zamları yapmak istemiyor ve konu yargıya taşınıyor.
Şu an kira uyuşmazlıklarıyla ilgili ülke genelinde adliyelerde yığılma söz konusu.
Bazı adliyelerde 1 yıl sonrasına duruşma günü veriliyor.
Biz de kendi penceremizden kiracı ve kiraya verenlerin önemli gördüğümüz bazı haklarına değinelim.
Kira sözleşmeleri belirli süreli yapılmış olsa dahi sadece sürenin bitmesi sebep gösterilerek kiracının evden tahliyesi söz konusu değildir. Ancak kanunun belirlediği şartların gerçekleşmesi gerekir.
KİRANIN ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE TAHLİYE
Türk Borçlar Kanunu madde 352/2 uyarınca; “ Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Bahsedildiği üzere 2 tane haklı ihtarname gönderildikten sonra kira yılının bitiminden itibaren kiracıya yönelik 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir. İhtarlar, bir kira yılı içinde farklı aylara ait olmalıdır.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN İMZALANMASI SEBEBİYLE TAHLİYE
Tahliye taahhütnamesi kiracının oturduğu evi belirli bir tarihte tahliye edeceğini beyan ettiği yazılı bir metindir.
Burada dikkat edilmesi gereken nokta, taahhütnamenin verildiği tarihtir.
Kira sözleşmesinden önde veya aynı gün verilen taahhütname geçersizdir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihten sonraki günlerde düzenlenmesi gerekir.
Uygulamada genellikle tahliye taahhütnameleri boş olarak imzalanmaktadır. Konuyla ilgili Yargıtay’ın içtihatlarına baktığımızda;
Kiracı tarafından boş tarihli olarak imzalanıp kiraya verene teslim edilen tahliye taahhüdü daha sonra doldurulup dava veya icra takibi yoluna başvurulması halinde geçerli kabul edilecektir. Bu sebeple ev kiralayan kişilerin evi kiralarken hangi belgeleri imzaladığına oldukça dikkat etmesi gerekir.
Kiracılar için tahliye sebeplerinden belki de en acımasız olanı tahliye taahhütnamesidir.
10 YILLIK KİRA SÜRESİNİN DOLMASI
TBK m. 347 hükmü uyarınca kira sözleşmesi 10 defa uzadıktan sonra kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanınmaktadır.
Kira sözleşmesi toplamda 10 yıl uzamışsa kiracının tahliyesi istenebilir. Bu süreden sonra her yeni kira döneminden 3 ay önce bildirimde bulunarak, kiracının evden çıkması istenebilir.
Burada tahliye isteyen ev sahibinin herhangi bir sebebe dayanması zorunlu değildir. Sebepsiz şekilde kiracının tahliyesini talep edebilir.
İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE
Kiraya veren kişinin; kendine, eşine, üstsoyuna yahut altsoyuna veya kanuni olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilere konut sağlama ihtiyacı söz konusu olursa kiracı tahliye davası açılarak kiracının tahliyesi sağlanabilir.
Burada uyulması gereken süreler söz konusudur. Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, her 6 aylık dönem, fesih dönemidir. Altı aylık dönemin sonunda sözleşme feshedilebilir. Bunun için de kiracıya üç ay önceden bildirimde bulunulmalıdır. 3 aylık sürenin sonunda kiracı konutu tahliye etmezse 1 ay içinde dava açılması gerekir.
İhtiyaç nedenine dayanarak ev tahliye edilmişse; taşınmaz üç yıl süresince eski kiracıdan başka birisine kiralanamaz.
KİRAYA VERENLERİN YÜKSEK ZAM TALEPLERİ…
Kira bedellerindeki aşırı yüksek talepler neticesinde devlet, hepimizin bildiği üzere 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin zam miktarının üst sınırını yüzde 25 olarak belirlemişti.
Ancak bu karara ne kadar uyulduğu tartışma konusu…
Öncelikle belirtmek gerekir.
Kirasını düzenli ödeyen bir kiracıyı yukarıda saydığımız sebepler gibi kanunda sayılan sebepler olmadan tahliye etmeniz mümkün değildir.
Kira bedelini beğenmeyip 3000₺ olan kira bedelini 8000₺ ye çıkarmak istemeyi hiçbir kanun korumaz. Zira pozitif hukukun en temel ilkelerinden biri hakkaniyet ilkesidir.
5 yıl dolmayan kira sözleşmelerinde yenilenen döneme uygulanacak kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamaya göre değişim oranını geçemez. Aksi takdirde, yeni döneme ilişkin kira bedeli anlaşması geçersiz olur.
Sözün özü; 5 yılı dolmayan kira sözleşmelerinde kiracıdan talep edebileceğiniz zam miktarı TÜFE yi aşamaz.
Tabi 1 Temmuz 2023’ten sonra…
Yorumlar
Kalan Karakter: